Юридические услуги
Юридическая консультация
Представительство в суде
Семейное право
Семейный адвокат
Семейные споры
Раздел совместного имущества
Лишение родительских прав
Уголовное право
Предварительное следствие
Ведение уголовных дел
Защита в суде
Если вас задержала милиция
Жилищное право
Юрист по жилищным вопросам
Жилищные споры
Вселение в квартиру
Выселение из квартиры
Выделение доли в квартире или в натуре
Раздел лицевого счета
Доля квартиры, определение порядка пользования квартирой
Выделение доли в квартире
Прописка в доле квартиры
Цена продажи доли в квартире
Вступление в наследство
Недвижимость
Юрист по недвижимости
Сопровождение сделок с недвижимостью
Признание права собственности
Расприватизация квартиры
Оформление земельных участков
Черные риелторы = обман
Наши юристы

 

 

Адвокат
Широченко
Сергей
Николаевич

 

 

 

 

Адвокат
Кузнецов
Александр
Валентинович

 

 

 

 

Юрист
Князев
Виктор
Алексеевич

 

 

 

Юрист
Лебедев
Александр
Анатольевич

 

Доля квартиры, определение порядка пользования квартирой, определение доли в квартире

Определение доли в квартире, определение порядка пользования квартирой  Доля в квартире отнюдь не просто комната в коммуналке, а проблемная собственность. И определение доли в квартире также как и определение порядка пользования квартирой  - дело непростое. Иногда доля в квартире полностью соответствует одной из комнат этой квартиры. Но полноценно закрепить подобную площадь за собой собственнику не удается.

В нашей практике был подобный случай спора, в котором необходимо было определение доли в квартире. Квартира с самого начала была коммунальная, двухкомнатная, с двумя жильцами. В 2002 году жильцы приватизировали квартиру, но жилищный орган, проводивший приватизацию, оформил документы так, что каждый получил не отдельное свидетельство о праве собственности на «свою» комнату, а свидетельства о праве собственности на долю квартиры, где доля с точностью до одной тысячной соответствовала размеру комнаты. Соответственно, возникла долевая совместная собственность и, казалось, что нет особой разницы по сравнению с коммунальной квартирой, где приватизированы все комнаты. Но это отнюдь не так. Есть, разумеется, и одинаковые моменты у продажи доли квартиры и комнаты в коммунальной квартире. В частности, право преимущественной покупки есть и у долевого сособственника жилплощади, и у собственника приватизированной комнаты.

В этом случае определение доли в квартире и определение порядка пользования квартирой соответственно п. 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ, где указывается, что при продаже комнаты в коммунальной квартире другие собственники комнат в данной коммунальной квартире обладают преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые определены в Гражданском Кодексе РФ. Однако подобная общая черта скорее плюс для собственника комнаты в коммуналке, потому что ему дано право, которое присуще собственнику доли квартиры. А вот преимуществ, которые есть в коммунальной квартире, в долевой собственности нет. Это очень существенный момент. Это все учитывается при определение доли в квартире.

В коммуналке не возникает проблем при определение порядка пользования квартирой. Каждая комната в ней закреплена за соответствующим собственником, а, стало быть, есть помещение, где каждый собственник устанавливает замки на дверь и никто не имеет права туда войти. И если кто-то посторонний вскроет такую дверь, то у него возникнут неприятности, т.к. собственник, которому принадлежит доля квартиры, может направить заявление в милицию, обвинив взломщика в хищении имущества с проникновением в жилое помещение (квалифицирующий признак, отягощающий уголовную ответственность). Т.е. последствия возникнут такие же, как если вскрыть дверь в квартиру у соседей по этажу.

Абсолютно иная ситуация с долевой собственностью, т.к. даже если доля квартиры соответствует комнате, то это совсем не значит, что подобная комната становится той площадью, где Вы имеет право повесить замок на дверь. Другими словами, здесь необходимо определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире.

Теперь о том, как произвести определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире, где есть собственники доли квартиры.

Возможно ли вообще точное определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире? Заведомо, например, невозможно определение порядка пользования квартирой в однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире со смежными комнатами. Т.е. невозможно в подобных квартирах определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире, чтобы кому-то выделить отдельную комнату. В однокомнатной квартире этого сделать нельзя, поскольку комната одна, а в двухкомнатной квартире, где комнаты смежные, нельзя потому, что одна из комнат остаётся проходной, а значит невозможно её перекрыть, поставив замок на двери. Или можно выразиться иначе, что определение порядка пользования квартирой будет таким, когда пользование всеми собственниками долей осуществляется путём пользования всеми помещениями в квартире.

Если в квартире всё же наличествуют хотя бы два помещения, которые есть возможность выделить (т.е. повесить замок на дверь), то следует сравнить размер доли, принадлежащей одному из сособственников, с размером какой-нибудь из комнат. Проанализируем случаи с долями в квартирах на конкретных примерах:


ПРИМЕР 1. «Доля в квартире, которая равна одной из комнат» (определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире)


 Предположим, появилась проблема с двухкомнатной квартирой, состоящей из изолированных комнат. Один из собственников имеет 2/5 доли квартиры, т.е. 40% общей площади в квартире. Другому собственнику, следовательно, принадлежит 3/5 доли квартиры, что соответствует 60% общей площади.

Жилая площадь равняется ровно 30 квадратных метров, а комнаты размером, соответственно, 18 и 12 квадратных метров.
 В таком случае общая площадь при определении порядка пользования и определение доли в квартире не имеет значения.  Однако при этом учитывается наличие служебных помещений. Т.е. если доступ к кладовке или балкону возможен лишь через одну из комнат, то это существенно способно осложнить определение порядка пользования. В подобной ситуации один из сособственников может лишиться права пользования балконом, а это уже ущемление его прав на жилище.

В анализируемой нами ситуации нет ни кладовки, ни балкона, а поэтому она значительно проще. Т.е. при определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире прежде всего следует рассчитать, сколько жилой площади придется на каждого из собственников долей квартиры.

Т.е. если первый собственник имеет 2/5 доли в квартире, то жилой на него будет приходиться: 30 квадратных метров жилой площади умножаем на 2/5 доли, т.е. 30 х 2/5 = 12 квадратных метров. А второй собственник будет иметь право на: 30 х 3/5 = 18 квадратных метров.

Таким образом, маленькая комната точно соответствует размеру доли в квартире первого собственника, большая комната – доле в квартире второго собственника. Следовательно, если в данной квартире нет балкона (или выход на него с кухни или коридора), нет кладовки в одной из комнат, то в случае спорной ситуации между такими сособственниками суд определит порядок пользования в абсолютном соответствии с нашими расчётами.


ПРИМЕР 2. «Доля в квартире, которая больше одной из комнат» (определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире)

 Усложним ситуацию и рассмотрим трёхкомнатную квартиру, где есть две смежные комнаты. Например, жилая площадь равна 40 квадратным метрам. Комнаты такого метража: 18 кв. метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная). У квартиры есть три собственника. Каждый владеет 1/3 доли квартиры. Таким образом, на каждого приходится: 40 кв. метров Х 1/3 = 40 / 3 = 13,334 квадратных метра.

Получается, что доля в квартире каждого из собственников больше самой маленькой комнаты, которая одна только изолирована. Следовательно, один из сособственников, который испортил отношения с другими двумя и желал бы занять изолированное жилое помещение, вправе обратиться в суд с иском об определение порядка пользования квартирой так, чтобы ему определили маленькую комнату. В подобном случае важно, что данный собственник доли в квартире желает этого, а значит, он готов пожертвовать частью своей площади, которая в результате существенно уменьшится.

По такому же принципу рассматривается наличие балкона, лоджии и кладовки. Если балкон прилегает к двум смежным большим комнатам, то обратившийся в суд собственник вправе отказаться от пользования балконом. Таким образом, он ухудшит формально свои жилищные условия и тогда не возникнет никаких трудностей. Но если выход на балкон существует только из маленькой комнаты, то встает проблема, что ущемляются жилищные права других собственников долей в квартире. И это уже аргумент против определения такого определение порядка пользования квартирой: Если бы средняя комната, площадью 12 квадратных метров, была бы изолированная, то истец вправе был бы потребовать и эту комнату.


 ПРИМЕР 3. «Доля в квартире, которая меньше одной из комнат» (определение порядка пользования квартирой и определение доли в квартире)

 Проанализируем ситуацию, где также трёхкомнатная квартира, в которой жилая площадь составляет 40 квадратных метров, а комнаты представляют собой 18 квадратных метров (смежная) + 12 квадратных метров (смежная) + 10 квадратных метров (изолированная). На данную жилплощадь имеются два сособственника. Следовательно, на каждого приходится половина жилой площади или по 20 квадратных метров. Две смежные комнаты можно рассматривать как единое помещение, которое в целом составляет: 18 + 12 = 30 квадратных метров.

Таким образом, каждый сособственник вправе потребовать маленькую комнату, а две смежные комнаты в целом превышают размер доли каждого из них. Если один из собственников доли в квартире захочет получить две смежные комнаты, то он проиграет дело в суде, если, конечно, у него нет веских оснований для своего требования.

По действующему до настоящего времени Постановлению Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями, внесенными 25 октября 1996 г. и 6 февраля 2007 г.) суд, разрешая требование об определение порядка пользования квартирой, учитывает реально имеющийся порядок пользования жилплощадью, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в данном имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Соответственно, если в рассматриваемом нами случае один из собственников, которому принадлежит доля квартиры, имеет несовершеннолетних детей, а второй собственник реально не проживает в этой квартире и имеет другую жилую площадь, то суд вправе определить первому сособственнику две смежные комнаты, площадь которых превышает его долю. И в нашей практике такие ситуации нередки.

Правда, на основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ, второй сособственник доли квартиры имеет право потребовать от этого участника долевой собственности, владеющего и пользующегося имуществом, превышающим его долю, адекватной компенсации. Таковы основные принципы определение порядка пользования квартирой между собственниками долей в жилплощади.


 Следует заметить, что у процедуры определение порядка пользования квартирой имеется значительный недостаток. Ведь спор в суде по определение порядка пользования квартирой осуществляется между конкретными сособственниками. И когда суд установит такой порядок, всё будет хорошо лишь до того момента, пока один из сособственников не поменяется.
Другими словами, если доля в квартире будет продана (или каким-то иным образом передана) третьему лицу, как порядок пользования мгновенно утрачивает свою силу!

Да, можно опять обращаться в суд с новым иском и даже ссылаться при этом на старое решение, но иск будет рассматриваться в суде общей юрисдикции не менее 6 месяцев. А до этого определение порядка пользования квартирой не будет. И здесь не имеет значения, какой из вариантов (которые мы рассмотрели выше) будет иметь место. Главное то, что новый собственник доли в квартире, появившись сможет взломать все двери. И в этом случае не поможет даже милиция. Обратившемуся же туда собственнику доли в квартире, которая, казалось бы, была ранее выделена по суду, предложат снова подавать исковое заявление. Вот и выходит, что продажа доли квартиры - это не продажа обычной комнаты в коммуналке, это продажа проблемной недвижимости.

 Вам необходимо определить долю в квартире, подарить, продать долю? Приходите к нам на консультацию, юрист по жилищным вопросам ответит на все интересующие Вас вопросы, а при необходимости достойно отстоит Ваши интересы в суде.