Выселение из квартиры

 Выселение бывшего члена семьи - собственника

 Собственник жилья имеет право вселить в квартиру не только родственника (супруг, родители, дети), но и любого гражданина в качестве члена семьи. Между тем члены семьи собственника не вправе вселить кого-либо без согласия самого собственника, за исключением несовершеннолетних детей.

Выселение из квартиры бывшего члена семьи возможно исключительно по решению суда или в случае его личного согласия. Давайте рассмотрим - кто же это, бывшие члены семьи? Таковым является прежде всего бывший супруг или супруга, на основании свидетельства о расторжении брака. Выписать несовершеннолетнего ребенка, как бывшего члена семьи собственника запрещается, т.к. дети "бывшими" не становятся хотя бы и при разводе родителей.

Выселение из квартиры бывшего члена семьи возможно, но сначала надо разобраться, каким образом Вы стали собственником квартиры?

1. Если Вы стали собственником спорной квартиры путем …

• ... получения наследства;
• ... в результате договора дарения;
• ... покупке данной квартиры до брака.

То в таких случаях, после прекращения брачных отношений с Вами, как с собственником жилого помещения, право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если другое не определено соглашением между бывшими супругами (ч. 4, ст. 31 ЖК РФ).

Однако суд вправе, учитывая имущественное положение бывшего члена семьи и иные обстоятельства, не дающие ему возможность обеспечить себя другим жилым помещением, сохранить на некоторое время право пользованием помещением за бывшим членом семьи на конкретный срок. Как правило, этот срок равен 1 году, но бывают исключения. В практике нашей компании были ситуации, когда суд определял отсрочку решения суда – 3 года.

Также суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и иных членов его семьи, в пользу которых собственник имеет алиментные обязательства. Выселение из квартиры и вынесении судом подобного решения собственник и бывшие члены его семьи стремятся найти компромиссный вариант – обменять квартиру, разъехаться на две жилплощади или возместить второй стороне какую-нибудь часть деньгами.

2. Если Вы стали собственником спорной квартиры путем …

• - приватизации жилплощади на свое имя, но у супруга на время приватизации были с Вами одинаковые права;
• - если квартира приобретена Вами во время брака.

В такой ситуации выписать бывшего супруга, как бывшего члена семьи из квартиры Вы не вправе (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 г., в соответствии с которой "действие положений части 4 ст.31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением". Всё имущество, приобретенное супругами в период брака, относится к совместной собственности супругов независимо от того, на чьё имя имущество зарегистрировано (ст. 34 Семейного кодекса РФ), если другое не предусмотрено брачным договором.

 Выселение из квартиры при смене собственника

Вопрос: В квартире зарегистрированы и проживают супруги, но при этом собственником является только один из них. После бракоразводного процесса вправе ли новый собственник выписать и провести выселение из квартиры, если собственник (бывший супруг) продает жилплощадь, снимается с регистрационного учета, а супруга остается зарегистрированной в проданной квартире. Ответ: Да, имеет.

Выселение бывшего собственника квартиры или комнаты при переходе права собственности к иному лицу (по договору купли-продажи, договору дарения, договору мены и др.) без предоставления другого жилого помещения.

В соответствие с ч. 2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилплощадь к другому лицу также становится основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, не исключая недееспособных и несовершеннолетних. При решении подобных вопросов суды имеют в виду рекомендации и разъяснения Верховного Суда, который, обобщив судебную практику по проблемам выселение из квартиры, рекомендовал следовать принципу «выселение из квартиры, которую занимает собственник, возможно только бывших членов семьи собственника и только в том случае, если у них есть другое жилье. Причем к бывшим членам семьи Верховный суд относит бывших супругов".
Выселение из квартиры при смене собственника, как, впрочем, и иные вопросы, имеющие отношение к спорам о недвижимости, требуют индивидуального подхода к каждому отдельному случаю и проработке всех деталей дела.

Как выписать из муниципальной крартиры 

Муниципальное жилое помещение принадлежит наймодателю, а не нанимателю жилого помещения, за исключением случаев, указанных в ст. 91 Жилищного кодекса РФ.

Ст. 91 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, регулярно нарушают права и законные интересы соседей или небрежно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости ликвидировать нарушения.

Если подобные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также имеет право назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения подобных нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не ликвидируют эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или иных заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из квартиры лица, лишенные родительских прав, если по суду признано, что совместное проживание этих лиц с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, является невозможным.

Выселение за неуплату коммунальных платежей

Жилищным кодексом РФ ст. 90 предусмотрено выселение из квартиры по суду с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, в соответствие с установленными нормами проживания за неуплату за жилое помещение более чем 6 месяцев без уважительных причин. Уважительной причиной суд может определить задержку по выплате заработной платы, пенсии и иных средств существования, болезнь, возникновение инвалидности, потеря кормильца и т.д.

По чьей инициативе нанимателя может произойти выселение из квартиры?

Собственником квартиры по договору социального найма предстает наймодатель, т.е. государство, муниципальное образование, местная администрация, соответственно, подать в суд на выселение вправе только наймодатель. Выселение из квартиры за неуплату коммунальных платежей является самой последней мерой. Суды обычно идут навстречу нанимателям жилого помещения и предоставляют срок ликвидации задолженности до 1 года, имея в виду особенности каждой отдельной ситуации, но тем не менее случаи выселения за неуплату коммунальных платежей бывают и, к сожалению, их становится все больше. Но бывают случаи, когда в квартире прописан гражданин, который долгое время не проживает, не участвует в коммунальных платежах. Что делать в подобной ситуации? Приходите к нам за помощью и советом, мы непременно Вам поможем!

Выселение за нарушение правил проживания в муниципальной квартире

Так за какие же нарушения правил и норм проживания можно выселить с занимаемой жилплощади?
К подобным нарушениям относятся – осуществление ремонтных работ в неустановленное время, шум, асоциальное поведение, разведение животных, в т.ч. опасных, хищных, захламление мест общего пользования, устройство в квартире промышленного производства, превращение квартиры в офис (без предварительного перевода данной квартиры в нежилой фонд) и неуплата коммунальных платежей более чем за 6 месяцев (ст. 90 ЖК РФ).

Каждый факт подобного нарушения должен быть каким-либо способом подтвержден и зафиксирован документально (Протокол милиции, акт дирекции единого заказчика, показания свидетелей, заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы и др.) Надо сказать, что ст. 91 ЖК РФ трактует именно о систематическом нарушении прав и законных интересов соседей и сонанимателей. При обнаружении нарушений наймодатель должен предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости ликвидировать нарушения. Если наниматель жилого помещения и (или) совместно проживающие с ним члены его семьи не реагируют на предупреждения наймодателя, такие граждане могут быть выселены по требованию наймодателя по решению суда без предоставления другого жилого помещения. Тем не менее надлежит принимать во внимание рекомендации по делам подобного рода Верховного суда РФ. Верховный суд РФ рекомендует судам при рассмотрении дел о выселении индивидуально подходить отдельно к каждой индивидуальной ситуации и тщательно соблюдать конституционное право гражданина на жилье.

Выселение из квартиры в интересах несовершеннолетних

 Одним из примеров подобного выселения становятся случаи в отношении родителей, лишенных родительских прав.
Ясно, что в интересах несовершеннолетнего, целесообразно оформить квартиру целиком в собственность ребенка, а родителей, лишенных родительских прав, которые ведут аморальный образ жизни и наносят им ребенку непоправимый урон, как моральный, так и психологический, выписать из квартиры без предоставления другого жилья. Однако…

Существует ряд особенностей и обстоятельств, по которым крайне трудно четко определить предмет искового заявления. К подобным обстоятельствам, например, относится факт долговременного не проживания родителей или родителя, лишенного родительских прав, в искомой квартире. Выселение из квартиры в этом случае не имеет перспективного решения, т.к. невозможно выселить того, кто реально и так не проживает. Соответственно, в этой ситуации целесообразнее было бы подавать в суд исковое заявление по иным основаниям, например, о прекращении права пользования жилым помещением и, как следствие, о снятии с регистрационного учета. Несомненно, при решении подобных дел следует учитывать правовое положение всех, зарегистрированных в спорной квартире, а также правовой статус самого жилого помещения, но и, разумеется, учитывать положения либо старой редакции Жилищного кодекса РФ, либо нового Жилищного кодекса РФ 2005 г.

Выселение из квартиры всдествие невозможности совместного проживания

 К сожалению, в настоящее время часты случаи, когда один из членов семьи или бывший член семьи ведет образ жизни, который противоречит всем общепринятым нормам морали, санитарии, гигиены и нарушает нормы совместного проживания. 
 Ст. 91 ЖК указывает на выселение из квартиры из-за «невозможности совместного проживания». С первого взгляда кажется, что не так уж сложно выселить бывшего мужа, пьяницу и дебошира, или соседа по коммуналке. Но практика свидетельствует: осуществить свое право удается немногим ... А почему?

Необходимы веские доказательства подобного аморального поведения, свидетельские показания, а кроме того, доказательства того факта, что совместное проживание с таким гражданином вредит здоровью и моральному состоянию прочих членов семьи. Не последним аргументом в решении подобных дел является наличие альтернативного жилья у недостойного гражданина.

Так или иначе, подходить к решению именно таких дел следует очень тщательно со знанием всех нюансов и хитросплетений российского законодательства.

В жилищном кодексе Российской Федерации не существует нормы, предусматривающей возможность выселения из квартиры бывших членов семьи нанимателя при регулярном ущемлении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих. Тем не менее прекращение семейных отношений подразумевает раздельное ведение хозяйства (раздел оплаты коммунальных платежей, содержание и ремонт жилого помещения, установление порядка пользование квартирой с определение конкретной комнаты и др.), таким образом, бывшие члены семьи становятся, по сути, соседями.

Следовательно, в связи с тем, что статья 91 Жилищного кодекса РФ предусматривает выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то, соответственно, по требованию заинтересованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением создает невозможность для других проживание с ним в одном жилом помещении, квартире".

Если у Вас возник именно такой случай – обращайтесь за консультацией, и мы постараемся Вам помочь.

Утрата права пользования жилым помещением

  Выселение из квартиры возможно если гражданин вписан в ордер, но на жилплощади не поселился. Суд признает ответчика не приобретшим право на жилье, и возникает утрата права пользования квартирой таким гражданином. На основании этой статьи близкие родственники не могут быть выселены из квартиры тогда, когда они участвовали в приватизации жилья и в тот момент обладали такими же правами пользования квартирой, как и собственник жилья. 

Главным в исках об утрате права пользования жилым помещением является доказательственная база о том, что ...

• ... гражданин действительно длительное время не проживает, не оплачивает коммунальные платежи, в спорной квартире отсутствуют его личные вещи и т.д. и т.п.;
• ... не проживание в квартире было его добровольным решением;
• ... Вы не чинили и не чините в настоящее время ему препятствий в проживании (для этого хорошо бы получить справку от участкового, что в отношении Вас не было подано заявлений от выселяемого гражданина о препятствиях в пользовании жилым помещением) и, следовательно, выселяемый не имеет намерений проживать в искомой квартире);
• ... именно Вы производите коммунальные платежи, а также платите за телефон, электроэнергию и др.;
• ... что выселяемый гражданин проживает на другой жилплощади (у новой жены, у родителей, у бабушки и т.д.) и, следовательно, обеспечен альтернативным жильем.

 Хорошо бы заручиться показаниями свидетелей, лучше всего пригласить для этого соседей по лестничной клетке или по подъезду.

Мы рассмотрели некоторые случаи выселения из жилых помещений граждан на основании решений суда. На практике подобных случаев значительно больше. Какие-то вопросы можно решить, какие-то, к сожалению, не решаемые …. пока. Так или иначе Вам целесообразно обратиться за квалифицированной юридической помощью и за разъяснениями различных моментов к опытным юристам.

Мы всегда можем оказать Вам юридическую помощь в решении жилищных споров по следующим категориям дел: 

• - выселение и выписка из квартиры;
• - о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения;
• - о выселении из самоуправно занятого жилого помещения;
• - о выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения;
• - о признании утратившим право на жилое помещение;
• - о признании гражданина не приобретшим право на квартиру;
• - о признании права пользования жилым помещением;
• - о признании права собственности на квартиру, в т.ч. при приватизации;
• - о прекращении права пользования жилым помещением;
• - о вселении в квартиру, в т.ч. о нечинении препятствий в пользовании квартирой;
• - о признании сделок с жилыми помещениями недействительными (купли-продажи, дарения, приватизации, ренты и др.);
• - о предоставлении жилых помещений по договору социального найма;
• - об изменении договора социального найма жилого помещения;
• - о разделе квартиры;
• - о порядке пользования квартирой;
• - о принудительном обмене жилого помещения (разъезд);
• - об определении долей в жилом помещении;
• - об узаконивании несогласованной перепланировке жилого помещения;
• - об обжаловании отказа в регистрации по месту жительства и месту пребывания;

 Если Вам необходима консультация, Вы можете задать вопрос нашему юристу или адвокату или записаться на прием по телефону.

Принудительное выселение из квартиры и принудительный обмен

 Ж. подал судебный иск к своей бывшей жене К. о принудительном обмене жилого помещения, объясняя это невозможностью совместного проживания в одной квартире.
 Решением суда первой инстанции — иск удовлетворен.
 Кассация это решение отменила, а дело послала на новое рассмотрение.
 Постановлением президиума надзора по протесту председателя суда кассационное определение отменено, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

К. пришла к нам за помощью. Специалистами была подготовлена надзорная жалоба, которая поставила вопрос об отмене постановления президиума надзора по мотиву его незаконности. Адвокат отмечал, что от брака истец и ответчик имеют общих несовершеннолетних детей, дочь и сына.
 В трехкомнатную квартиру Ж. и К. с детьми вселились на основании ордера. В этой квартире также проживают родители истца: П. и В.
 Решением суда изменен договор найма жилого помещения. В пользование Ж., П., В. с несовершеннолетним сыном определены жилые комнаты N 2 и 3 . К. с несовершеннолетней — жилая комната номер 1.

Из-за неприязненных отношений, возникших между Ж. и К. после прекращения брака, разгорелся настоящий спор. При рассмотрении дела суд, помня об интересах детей, а также о том факте, что между бывшими супругами не состоялась соглашение об обмене, пришел к выводу об удовлетворении требований истца. Осуществлен обмен жилой комнаты N 1 в квартире, где проживает К., на жилую комнату, которую обязан приобрести Ж.

Суд отмечал, что если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то каждый из них имеет право требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). Необходимо также учесть заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.
 Между тем применение этой нормы закона было ошибочным: Ж. и К. членами семьи — не являются, с каждым из них заключен особый договор найма жилого помещения, по сути, квартира стала коммунальной.
 В таком случае судом осуществлен не обмен, а принудительное выселение К. из занимаемого ею жилого помещения. При этом за дочерью право на спорную комнату в искомой квартире сохранено.
 Получается, суд лишил несовершеннолетних детей права проживать вместе с матерью. Однако оснований для принудительного переселения К., предусмотренных законом, из материалов дела не вытекает.

Помимо этого, в деле есть решение того же суда, которым отклонено требование Ж. об определении места проживания детей совместно с ним. Принимая это решение, суд пришел к выводу, что стороны характеризуются положительно и в интересах детей нецелесообразно определять место жительства детей у кого-либо из родителей.
При вынесении решения судом не учтен и правовой статус обмениваемых жилых помещений.

Представленные Ж. опровержения по протесту, в частности, о том, что обмен не ухудшает жилищных условий К. и учтены интересы детей, не оспоривают правовых оснований протеста и не могут явиться основанием для отклонения последнего.
Верховный Суд РФ определил: постановление президиума надзора — отменить, а кассацию — оставить без изменения.

Выселение из квартиры в связи с непроживанием или в связи с отсутствием

 К нам обратился П.В., желающий, чтобы мы о представляли его интересы в суде по делу о признании его утратившим право на жилое помещение.
 Обстоятельства дела
П.Т. и Д. предъявили исковое заявление о признании П.В. утратившим права пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что ответчик на протяжение 10 лет не пользуется квартирой, добровольно покинул жилую площадь, в коммунальных платежах не участвует, личных вещей ответчика в квартире не имеется.
 Наши адвокаты в суде иск не признали, вышли со встречным иском об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении в квартиру, прокомментировов, что после расторжения брака П.В. вынужден был оставить жилье из-за сложившихся неприязненных отношений с П.Т., но от квартиры никогда не отказывался, сохраняет регистрацию (прописку), иного жилья не имеет.
 В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

 Согласно Постановления Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия» при рассмотрении дел, связанных с жилищными правоотношениями, судам следует учитывать, что Конституция РФ предоставила любому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище.
 Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П были определены не соответствующими Конституции положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, позволявшие лишить гражданина права пользоваться жилым помещением в результате его временного отсутствия. С момента провозглашения этого постановления любые сроки временного отсутствия человека не могут стать основанием для лишения его права пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального фонда.
 

Суд определил, что стороны проживают в трехкомнатной квартире, нанимателем которой является П.В. После развода между бывшими супругами сложились неприязненные отношения, ответчица в судебном заседании созналась, что сменила замки во входной двери квартиры, тем самым лишив П.В. возможности пользоваться жилым помещением. 
 При подобных обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии юридических оснований для признания П.В. утратившим право пользования жилым помещением.
 Временное непроживание лица в жилом помещении, как отметил Конституционный Суд в постановлении от 23 июня 1995 г. N 8-П, само по себе не способно свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и являться самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением.
  Решение суда
 Суд решил в иске П.Т. и Д. отказать и вселить П.В. в искомую квартиру
   Вывод
 Любые сроки временного отсутствия человека не могут стать основанием для лишения его права пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального фонда.

Вам необходимо произвести выселение из квартиры? Приходите к нам на консультацию, юрист по жилищным вопросам ответит на все интересующие Вас вопросы, а при необходимости достойно отстоит Ваши интересы в суде.