Проверка документов на квартиру

Начиная этот важнейший этап, прежде всего сверьте данные собственника, а именно: фамилию, имя, отчество, дату рождения, указанные в правоустанавливающих документах, — сданными, записанными в документах, удостоверяющих личность (паспорт). Кстати, и паспорт просмотрите на предмет фотографии: ведь мошенники часто искусно переклеивают фото. Если владелица жилья вышла замуж и поменяла фамилию, вы вправе попросить для ознакомления такой документ, как свидетельство о браке. Если фамилии в документе на квартиру и паспорте различаются, выясните, почему, и сразу не пугайтесь, ведь человек мог просто поменять фамилию, что подтверждает документ из ЗАГСа — Свидетельство о перемене имени.

Сведения о квартире

Точные сведения о том, кому принадлежит квартира, находятся в записях регистрирующего органа. Вот почему не будет лишним сделать туда запрос. Так можно избежать банальной подделки правоустанавливающих документов.
Поход в паспортный стол ЖЭКа или ЕИРЦ, расширенная (архивная) выписка из домовой книги дают возможность узнать о всех зарегистрированных (прописанных по-старому) на конкретной жилой площади и всех выбывших из нее. Надо обратить особое внимание на несовершеннолетних детей, когда выбыли, куда, действительно ли зарегистрированы по новому месту жительства, то есть вы прекрасно понимаете, что придется посетить и другой ЖЭК или ЕИРЦ. Есть группы людей, которые выбыли из квартиры, но по закону их снятие с регистрационного учета является временным: убывшие на службу в ВС РФ, убывшие в места лишения свободы или в длительную командировку. После окончания срока пребывания эти категории граждан могут вернуться для проживания на ту площадь, с которой выбыли. Помните об этом.
Но с другой стороны, если вы узнали, что кто-то из проживавших граждан был выписан из квартиры в места лишения свободы, можно пойти дальше, выяснив у собственника квартиры, в каких отношениях он находится с осужденным. Если отношения родственные и есть возможность связаться с выписанным в места лишения свободы, то надо узнать, не будет ли возражать тот человек против продажи квартиры. Тогда у вас появляется задание: получить доверенность на продажу жилья от осужденного или согласие на продажу от него же. Начальник тюрьмы имеет полномочия заверить документы. Можно продвинуться еще дальше, поразмышлять, задать себе вопросы и попытаться ответить на них.
— В каком состоянии был осужденный, когда подписывал доверенность на продажу или согласие на сделку?
— Не страдает ли он алкоголизмом, токсикоманией или наркотической зависимостью?
— Не было ли здесь принуждения со стороны его «друзей»?
— Не болеет ли он туберкулезом?
— Не является ли для него сделка кабальной?
— Сможет ли он предоставить расписку о получении денег, написанную собственноручно?
Итоговый вопрос.
— Может быть, лучше подождать, поискать другую квартиру, ведь эта не единственная на рынке недвижимости?
Агенту, нашедшему такой объект недвижимости и решившему показать ее клиенту, предлагаю задуматься. Спросите себя, купили бы вы себе квартиру с таким нюансами? Я бы не купила для себя.

Выписка из домовой книги

При внимательном изучении выписки из домовой книги вы узнаете точное количество владельцев недвижимости и зарегистрированных, но не обладающих правом собственности. На рынке жилья известны случаи, когда после приобретения квартиры выяснялось, что в ней прописаны другие люди.
Напоминаю, что в соответствии с законодательством при продаже квартиры нужно получить согласие всех лиц, проживающих в ней вместе с собственником. Если такое согласие не было получено заранее, то договор купли-продажи квартиры можно признать недействительным. А в таком случае страдает покупатель. Особенно в случае, если в договоре купли-продажи была указана заниженная цена квартиры. В случае решения суда покупатель получает сумму, зафиксированную в договоре, а продавец получает обратно квартиру.
Помните, что ЖЭКи — уникальные организации, где можно узнать разные новости, которые могут повлиять на решение быть или не быть сделке. Например, при общении с сотрудниками вам могут поведать, что владелец уже год не платит за квартиру или на нем висит приличный долг соседям нижних квартир по причине затопления.

Дееспособность продавца

Обязательным в процессе подготовки к сделке является проверка дееспособности продавца. Сведения о том, что гражданин был признан недееспособным или был ограничен в дееспособности по суду, можно получить соответственно в таких местах, как суд и органы опеки и попечительства.
Но на визите в названные учреждения не заканчивается проверка дееспособности продавца. Для покупателя опасность заключается в том, что, как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, чаще всего удовлетворяются. На это есть несколько причин, но главная заключается в том, что продавец может заявить, что на момент сделки не отдавал себе отчета в своих действиях, при этом предоставить нужную справку из медицинского учреждения. Вот такая справочка вместе с подтверждением, что собственник недвижимости состоит на учете в ПНД или НД, является веским аргументом его правоты. А, значит, для покупателя возникает вероятность того, что сделка может быть признана недействительной. Мнение о том, что в договоре купли-продажи указано, что нотариусом дееспособность сторон проверена, не является важным аргументом, потому что нотариус не врач. Истинное состояние сторон может установить только специалист (профильный доктор). Вот почему в настоящее время многие нотариусы требуют с собственников справки, подтверждающие, что они не состоят на учете в психоневродиспансере (ПНД) и наркодиспансере (НД). Такие документы очень важны, потому что они подтверждают адекватность действий собственника.
Если же покупатель настаивает на приобретении квартиры, где собственником является гражданин, состоящий на учете в ПНД или НД, то можно порекомендовать следующее. За несколько дней до сделки надо получить справку из медицинского учреждения, где на учете состоит продавец квартиры, о том, что он сейчас находится в нормальном состоянии (период ремиссии). А в день проведения сделки снова нужно получить аналогичную справку о том, что в данный момент продавец отдает отчет в своих действиях. Такие справки значительно уменьшают возможность расторжения договора купли-продажи квартиры на основании недееспособности. Но лучше подумать, насколько нужно покупать квартиру именно от такого собственника.

Что такое кабальная сделка

Важным моментом в проверке является доверительная беседа с продавцом, иногда с соседями того подъезда, где находится квартира. Кто-то из риэлторов воскликнет: «Беседы с соседями не являются столь уж важным этапом при экспертизе квартиры!» Да, это не обязательно, но все-таки в некоторых случаях желательно, потому что встречаются случаи, когда после общения с соседями принималось решение отказаться от покупки квартиры.
Вот история из моей риэлторской практики. Однажды я прозванивала подобранные квартиры. Один вариант был весьма привлекательным по цене, что обещало моему заказчику большую доплату при обмене. Мы внесли задаток. Собственник квартиры, весьма пожилой мужчина, стал собирать документы. Я пыталась разговорить его, но он не поддерживал общение, хотя все требования со стороны агентства исполнял в срок. После беседы с юристом отдела было принято решение осторожно поговорить с соседями. Вот тут и выяснилось, что мужчина нуждался в дорогостоящем лечении. От покупки его квартиры мы отказались.
Что могло бы произойти в случае покупки его квартиры? Продавец, продав квартиру, спокойно проводит нужное лечение, оплачивая его деньгами, вырученными от продажи квартиры. Затем подает иск о расторжении договора купли-продажи к новому собственнику, при этом он может опираться на статью ГК РФ о недействительности сделки, совершенной в том числе в результате стечения тяжелых обстоятельств. Для признания сделки недействительной по этому основанию требуется наличие 2 фактов:
1) нахождение лица, совершившего сделку, в тяжелых обстоятельствах;
2) совершение сделки на крайне невыгодных условиях (например, продажа квартиры по цене ниже рыночной).
Если эти факты взаимосвязаны, то речь идет о кабальной сделке, когда последствием расторжения купли-продажи квартиры является односторонняя реституция, означающая, что бывшему собственнику возвращается квартира, а деньги, которые он получил от покупателя, отчисляются в доход государства. Если квартира перепродавалась несколько раз, будет уместно проверить предыдущие договоры купли-продажи с целью удостовериться, все ли было сделано законно в ходе прошлых сделок.

Документы у нотариуса

У нотариусов рекомендуется проверять предыдущие сделки (договора), если таковые имеются в истории квартиры. Но здесь есть сложности. Дело в том, что в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, запрещается разглашать сведения, демонстрировать документы, которые стали известны им в связи с совершением нотариальных действий. В результате нотариусы часто отказывают в предоставлении всякого рода информации. Поэтому при проверке предыдущих нотариальных договоров купли-продажи понадобится либо присутствие продавца, либо доверенность от него.
Что проверять у нотариуса? Смотреть, была ли соблюдена процедура проведения сделки. Например, было ли получено согласие проживавших вместе собственников, нанимателей на отчуждение квартиры, согласие супруга продавца на продажу квартиры, согласие супруга покупателя на ее покупку, разрешение органов опеки и попечительства, если в числе собственников имелись несовершеннолетние дети и другие. Если обнаружится, что не была соблюдена процедура сделки, то такой договор купли-продажи можно признать недействительным.

В ходе проверки квартиры следует обратиться в суд по месту нахождения квартиры. В суде можно узнать о наличии претензий к продавцу недвижимости, а также споров по конкретному жилью. Для этого достаточно просмотреть в канцелярии регистрирующую книгу. Подобная проверка необходима не только д ля того, чтобы узнать о решении суда, признающем, например, договор купли-продажи, на основании которого квартира принадлежит нынешнему продавцу, недействительным, но и узнать, не находится ли квартира в споре. Если вы обнаружите такой спор, то лучше отказаться от приобретения квартиры, ведь неизвестно, как завершится спор по ней.
Встреча с участковым тоже может расширить экспертизу недвижимости. Дело в том, что участковые знают то, что происходит на подведомственной территории. Именно они могут знать обстоятельства предыдущей продажи квартиры, если они были связаны с криминалом.
В заключение отмечу, что никогда нельзя заявлять, что квартира на 100% чиста. Гарантию не даст ни одна экспертиза. Но минимизировать риски можно. По крайней мере, к этому стоит стремиться.