Выделение доли в квартире

Что такое выделение доли в квартире?

Как изменить совместное владение квартирой на долевое владение?

Какие документы необходимы для этого?

Раздел квартиры между сособственниками, а также определение, выделение доли в квартире одного из них могут быть осуществлены после предварительного выяснения доли каждого из сособственников в праве на общее имущество. Раздел квартиры и выдел из нее доли, если другое не предусмотрено законом или соглашением сособственников, доли собственников признаются равными.

Статья 252

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
   
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
   
3. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе, в судебном порядке, требовать выделение доли в квартире из общего имущества. Если выделение доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности".

Другими словами, возможно заключить, например, Соглашение об установлении долей. Комплект документов готовится как для любой другой квартирной сделки. В частности, выписка из домовой книги, из - БТИ поэтажный план и экспликация.

При отчуждении доли в квартире основной принцип – соблюсти правило преимущественной покупки. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, подобным правом обладают другие сособственники жилплощади, то есть Вы. По закону продавец обязан сначала предложить Вам купить свою долю. Для этого он посылает уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и иных условий продажи. Вы вправе согласиться или отказаться от приобретения доли. Для отказа следует удостоверить заявление: у любого нотариуса, либо в Росрегистрации. Можно и не приобретать долю и не оформлять отказ. Если другие сособственники не выразят желания приобрести долю в течение месяца, тогда продавец по истечении 30 дней имеет право продать свою долю кому пожелает – по цене, определенной в уведомлении. Для подстраховки продавцу надлежит посылать письма собственникам по почте с требованием уведомления о вручении.  В таком случае Вы не вправе его обвинить в том, что он не предлагал купить долю. Стало быть, Ваша ситуация безвыходная.

Продажа доли квартиры, или как продать долю квартиры правильно

 Продажа доли жилплощади значительно отличается от продажи комнаты в коммуналке. Невозможно обозначить у доли квартиры точные границы и где расположена четверть или шестая доля одного из владельцев: в прихожей, ванной или даже на балконе – это не зафиксировано ни в одном из документов на квартиру. 
 Собственник, владеющий долей квартиры, может проживать и в отдельной комнате, но это отнюдь не означает, что он - её владелец. Даже определение судом порядка пользования на практике мало что гарантирует.

Если квартира целиком принадлежит только Вам, то её продажа вряд ли вызовет какие-либо осложнения. Но отчуждение доли квартиры – задача нелегкая. По Гражданскому кодексу РФ недвижимость, имеющаяся во владении и двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такая собственность бывает совместной (когда доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит установленная доля).

В совместной собственности жилплощадь принадлежит чаще всего супругам, при наличии условия, что квартира была приобретена в браке, и брачный договор не устанавливает иного. А ещё существуют квартиры, приватизированные в начале 90-х годов, когда приватизация лишь начиналась и часто доли в подобных квартирах вовсе не определялись. Это сейчас установление долей при приватизации осуществляется автоматически. А тогда мало кто задумывался, что выделенными долями оперировать существенно проще: даже при наследовании подобной недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника жилплощади, где его доля была определена, не нуждается в такой сложной процедуре, как определение доли в квартире. А ведь это нередко связано с судом, если другой собственник элементарно возьмёт и не явится к нотариусу, чтобы завизировать соглашение об определении доли.

Совместную собственность без установления долей можно юридически преобразовать в долевую собственность, где доли определены. В таких случаях доли нередко признаются равными. Но суд вправе принять и другое решение. В частности, когда вопрос связан с интересами несовершеннолетних детей при разводе. Но это довольно редкий случай. В общем, лучше доли установить сразу, чтобы потом жилось спокойнее.

Такие ситуации, когда один из собственников собрался продать свою долю, возникают регулярно. Причин для отчуждения доли жилплощади может быть великое множество: жизнь под одной крышей с другими владельцами тяжела, доля получена по наследству и наследник не нуждается в данном жилье и т.п., но другой собственник не желает продавать свою долю и не хочет выкупать долю у продающего.

Если собственник готов продать долю жилплощади, то он обязан сначала предложить выкупить её иным собственникам. Это так называемое преимущественное право покупки доли. Владелец доли обязан письменно уведомить других собственников о своих желаниях и предоставить им месяц для принятия решения.

Выделение доли в квартире - важный момент

 Нередко люди путают право преимущественной покупки доли жилплощади с разрешением на продажу. А это абсолютно разные понятия. Почувствуйте разницу между формулировками (я их повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ, КОТОРОЕ ЕСТЬ У СОБСТВЕННИКА ДРУГОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ» и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которое есть только у собственника данной доли. Разрешение на продажу чужой собственности или даже на продажу чужой доли жилплощади в корне противоречит смыслу Конституции Российской Федерации, где в статье 35 указано, что любой гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Итак, под правом распоряжаться понимается также и право на отчуждение имущества. Из этого следует, что никто не вправе запретить продажу доли квартиры, а преимущественное право покупки направлено лишь на защиту интересов других собственников, чтобы они имели возможность как бы увеличить своё владение в общем имуществе. Заметим, что они нередко злоупотребляют своим правом, пытаясь не купить долю у продающего, а причинить ему побольше трудностей при продаже. Но этих осложнений и без того великое множество. Дело в том, что Федеральная регистрационная служба, т.е. орган, занимающийся регистрацией сделок с недвижимостью в России, начисто игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, т.к. считает преимущественное право покупки доли жилплощади РАЗРЕШЕНИЕМ НА ПРОДАЖУ. Это почему же? А потому, что возникла парадоксальная ситуация. Статья 250 ГК РФ гласит, что продавец доли обязан письменно уведомить других сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с определением цены и иных условий, на которых он её отчуждает. Если иные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут искомую долю в праве собственности на недвижимое имущество на протяжение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней с момента извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли жилплощади с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя. Но в этой статье не рассматривается случай, когда другие собственники долей жилплощади уклоняются от получения подобного уведомления со стороны продающего. Нередко для более четкой процедуры уведомления о продаже - выделении доли в квартире собственники – продавцы долей – обращаются к нотариусу (что совершенно верно), но не всегда нотариусы выдают необходимые справки, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. Здесь возникает ситуация, когда Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывается рассматривать документы на продажу доли жилплощади постороннему лицу, если не уведомлены иные собственникию

Однако бывают случаи, когда ФРС принимает документы и самостоятельно уведомляет иных собственников о преимущественном праве покупки для них. Правда, это осуществляется лишь в порядке исключения. Так право преимущественной покупки фактически становится разрешением.

Ещё более любопытна ситуация, когда другой сособственник квартиры – несовершеннолетний. В подобном случае уведомление посылается его родителям. В связи с этим может понадобиться согласие органа опеки и попечительства. Сам орган опеки решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры не может, и начинает трактовать право преимущественной покупки ребёнка как своё разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу доли квартиры не согласен, поскольку появление нового собственника доли может нарушить права данного ребёнка или ухудшить его жилищные условия.

Как оформляется продажа доли квартиры?

Пакет документов для продажи доли почти такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного существенного нюанса. Отчуждение доли квартиры происходит через договор купли-продажи, и у другого сособственника появляется преимущественное право покупки продаваемой доли. Таким образом, продавец доли обращается к нотариусу, и тот отправляет на имя другого сособственника заказное письмо с сообщением о продаже доли квартиры за определенную цену. После получения этого сообщения сособственник вправе в течение месяца изъявить нотариусу своё желание о покупке. Если в месячный срок подобного не происходит, долю разрешается продавать третьим лицам. В реальной практике решение вопроса с этим уведомлением связано с потерей времени, а если иной сособственник действует грамотно, то и с невозможностью совершить сделку вообще. Вот потому-то на рынке в настоящее время применяют три «обходных» схемы оформления долей:

1. договор дарения всей доли;
2. договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;
3. залоговая схема.

 А теперь детальнее о том, как происходит продажа доли квартиры в обход преимущественного права покупки:

1. При дарении всей доли квартиры целиком по сути осуществляется притворная сделка, которая камуфлирует сделку купли-продажи. При дарении преимущественное право покупки уже не наступает. Если кто-то сможет доказать факт передачи денег, то сделка согласно статьи 170 ГК РФ будет признана ничтожной. Соответственно, надо сделать всё юридически грамотно, маскируя реальные взаимоотношения сторон.
2. При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли, у которого есть преимущественное право покупки. При дарении преимущественное право покупки уже не наступает, и поэтому удобно подарить, скажем, один метр. Подобный вариант значительно проблематичнее разбить в суде, при этом он связан с двойным оформлением и риском, что одаренный затем может вообще не выкупить долю. В общем, элемент притворности здесь присутствует, т.к. очевидно, что метр дарится исключительно для того, чтобы потом продать данному лицу всё остальное.
3. Залоговая схема наиболее чёткая. Для её осуществления заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю, в качестве займа, а взамен закладывает в качестве обеспечения уже долю покупателя. Сделка регистрируется, а после подписывается мировое соглашение, по которому долг аннулируется, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Проблема здесь лишь в том, что само оформление доли в залог встречается редко, поскольку, в частности, банки в залог доли не брали. В связи с этим, из-за отсутствия подобной практики, юристы ФРС (где осуществляется регистрация) имеют возможность попытаться найти предлог для отказа в регистрации договора займа с залогом доли. В настоящее время договор займа с залогом доли без затруднений регистрируется в отделах ФРС Москвы, но, скажем, в Московской области начинают возникать сложности. И чем дальше от Москвы, тем подобного рода ситуации всё сложнее и сложнее.

Для чего устраивать сложности, чтобы осуществить продажу доли квартиры другому лицу?

Существуют два фактора:

1. Первый фактор. Значительно выгоднее продавать всю квартиру целиком, т.к. доля жилплощади стоит гораздо меньше, чем соответствующая ей часть при продаже всей квартиры полностью. Но дело еще и в том, что другой сособственник в такой ситуации чаще всего не хочет продавать свою долю вместе, а порой не желает выкупать сам продаваемую долю по рыночной цене.
2. Второй фактор вытекает из первого, поскольку если второй сособственник жилплощади не хочет купить долю квартиры по реальной цене, то здесь уже принципиально не продавать долю именно ему. Посторонний человек приобретает проблемную долю квартиры, а второй сособственник долю выкупает «без проблемы», поскольку «проблема» -то он сам.

Выходит, что для сособственника жилплощади приобретение доли в той же квартире более выгодно, чем для постороннего лица, а это следует учитывать – закон рынка.

Как решается этот вопрос в судебном порядке?

 Собственники долей в квартирах нередко стремятся разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они обращаются к адвокатам, которые убеждают их в позитивном исходе дела, и начинают судебные тяжбы, долгие и весьма недешевые дорогие, а, самое главное, абсолютно бесполезные.

Разумеется, юристы клиентов не обманывают, положительная судебная перспектива наличествует, но решает ли это вопрос?

Часто предъявляется иск об устранении препятствий в доступе в спорное помещение и, если существует возможность, то об определении порядка пользования жилплощадью.  Подобная возможность возникает, если в квартире существует изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему размеру адекватна размеру доли. В связи с устранением препятствий в доступе трудностей обычно не возникает.

Суд, как правило, удовлетворяет подобное требование сособственника, а что это даёт на практике?

Собственник доли, выигравший в суде, может только однажды проникнуть в квартиру с помощью судебного пристава. После того, как решение суда будет исполнено, судебный пристав не станет вместе с истцом заходить в квартиру каждый раз, когда тот столкнется с закрытой дверью. «Слабый» с «сильным» в одной квартире долго и не продержится. Подобное положительное решение суда – неэффективный инструмент в решении этой проблемы и способно оказать на «сильного» только психологическое воздействие. Установление порядка пользования помещением не принесёт «слабому» и какой-то ощутимой пользы, поскольку жить совместно с «сильным», даже в условиях коммунальной квартиры, он не сможет.

При отчуждении в пользу третьего лица проблемной доли полученное решение суда об установлении порядка пользования лишается своей юридической силы в связи со сменой собственника и, соответственно, пользователя. Стало быть, новый собственник будет вынужден заново подавать иск. Решение суда в его ситуации может оказаться отрицательным, поскольку судья при вынесении решения будет учитывать не только размер доли и метраж комнат в квартире, но и множество иных факторов (наличие несовершеннолетних и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость детей, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п.).

Также необходимо иметь в виду, что доля в квартире всегда проблемна, т.к. нельзя взять и навсегда определить за собой хотя бы комнату. Следует знать, что при смене собственника установленный судом порядок пользования теряет своё значение и новый собственник вправе приходить и вскрывать все двери в квартире. Ведь старый порядок пользования к нему уже отношения не имеет. Такова практика, которую многие не осознают, пока не попадут в подобную ситуацию сами.

Даже если доля в квартире имеет такой размер, который полностью соответствует одной из комнат и к тому же имеется решение суда, по которому собственнику этой доли определена именно данная комната, новый собственник не всегда сможет в неё попасть. Никакие заявления в милицию, скажем, о пропавшем имуществе, потом не помогут. Порядок пользования, установленный в суде, будет иметь значение лишь для тех, кто был сторонами по этому делу.
Но и новый собственник обязан принять участие в установлении порядка пользования. А то вообразите себе, что в пятикомнатной квартире, где было двое собственников, которые имели по 1/2 доли, но один не проживал на площади и когда-то согласился, что ему достаточно самой маленькой комнаты с видом на помойку, где он держал пару коробок с ненужными вещами. Затем он продал свою долю, но покупателю не сообщил о таком порядке. Что же теперь остается делать новому собственнику такой доли, если он заплатил как бы за половину пятикомнатной квартиры? Вот и не действует для него старый порядок пользования и всё начинается снова.

Поэтому желательней продажа доли квартиры в пользу третьих лиц, если, разумеется, другой сособственник жилплощади упорствует.

Кем являются покупатели долей в квартирах?

 Их условно можно разделить на две группы.

•  Первая - это люди, покупающие долю для пользования ею по прямому назначению (для проживания). Они заранее подготовлены к конфликту с другим сособственником и полагают, что отвоюют в «кастрюльных войнах» полагающиеся им как собственникам нормальные условия существования в этой квартире. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то подобные покупатели таким вариантом не заинтересуются. 
•  Вторая группа покупателей – профессиональные рейдеры, приобретающие доли для того, чтобы в дальнейшем, применяя отработанные технологии, вынудить собственника доли прийти к разрешению возникшей ситуации в их пользу. Т.е.«сильного» ставят в позицию «слабого» в данном конфликте и навязывают необходимые условия. Подобным покупателям интересна любая доля, если цена будет соответствующей.

 Бывает, что неуступчивый сособственник жилплощади потом часто сожалеет, вспоминая, как он раньше прессинговал другого собственника и упустил практическую возможность, чтобы с ним сговориться. Порой он сам вынужден производить продажу доли квартиры по цене значительно ниже рыночной.

А какова реальная рыночная стоимость доли квартиры?

 Многие собственники при продаже доли квартиры осуществляют полную оценку квартиры, высчитывая размер своей доли от этой стоимости и пытаясь продавать по такой цене. Разумеется, в случае продажи квартиры полностью, достигнуть подобной договоренности с другим сособственником обычно не выходит. Те проблемы, которые продавец хочет повесить на покупателя, стоят реально значительных денег. К тому же покупателей всегда меньше, чем продавцов. Финансовые вложения в доли довольно рискованны. Оттого-то на рынке долей всегда «правят бал» покупатели. Оценка доли в Москве осуществляется по следующему принципу:

а) В теории наличествует возможность установить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 18 и 12 кв. метров продается 1 доли. За точку отсчета принимаем не большую комнату, а меньшую. Если продавец найдет прямого покупателя, который приобретет данную долю для проживания, то стоимость доли будет равняться 60 - 70% от стоимости такой же комнаты в обычной коммунальной квартире. И здесь покупатель обязан себе уяснить, что доля в квартире гораздо хуже коммунальной комнаты, потому что, как указывалось выше, он никогда не может быть уверен, что другой собственник доли не пожелает войти в его комнату, взломав замки. Т.е. продавец должен перехитрить такого покупателя, чтобы тот не ведал о столь тонком моменте.
 Скидка от 20 до 40% станет неплохим аргументом в пользу приобретения комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Может, эта скидка представляется большой, но следует реально оценивать все минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли потенциальному покупателю нужно будет определить через исковой заявление в суд, её нельзя будет рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс плохие отношения с соседом, т.е. это заведомо конфликтная недвижимость.
 В целом, продажа доли квартиры – не сложная сделка, а комната в виде доли – это не слишком ликвидный товар. И покупателя на такую долю отыскать нелегко. Можно, разумеется, пытаться сделать это самостоятельно через размещение частных объявлений или обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется за продажу доли квартиры. Но зачастую продать подобным путём долю не получается.
 Можно также обратиться к риэлторам, которые выкупят искомую долю сразу, но по более низкой цене 30-50% от стоимости соответствующей комнаты в коммуналке. Разброс цен настолько велик из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается ряд других факторов (возможная степень сопротивляемости другого сособственника из-за его характера и социального статуса, ликвидность квартиры в целом, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на этот момент иных предложений о продаже долей и т.д.).

б) Иногда невозможно установить порядок пользования в виде отдельной комнаты. Тогда обращаться в агентство или искать прямого покупателя следует лишь в случае, если продавец не только имеет свободный доступ в помещение, но и контролирует квартиру целиком. Такая доля определяется на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку».
 Часто риэлторы оказывают подобную услугу как защиту интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Это особо актуально, когда речь идет о дорогой недвижимости или о большом размере доли. Риэлторы в таком случае не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли имеет возможность максимально увеличить сумму, полученную от продажи доли. Технология действий риэлторов такая же, как и при выкупе доли, но выступают они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого». Правда, только на основании доверенности здесь ничего не сделать. Риэлторам необходим доступ в квартиру. Его могут осуществить только собственники. Для подобного плана действий обычно заключают с риэлторами договор купли-продажи, дающий им право собственности. При этом денег они не выплачивают, а соответственно, доля находится в залоге у продавца, т.е. «слабого» собственника доли, который к риэлторам обратился.

 Вам необходимо провести выделение доли в квартире, подарить, продать долю? Приходите к нам на консультацию, жилищный юрист ответит на все интересующие Вас вопросы, а при необходимости достойно отстоит Ваши интересы в суде.